Chiarimenti del Fisco su detrazioni fiscali per lavori condominiali

L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulle condizioni per fruire delle detrazioni fiscali in relazione alle spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, e in particolare per i lavori eseguiti su parti comuni del condominio (Circolare n. 7/E del 2017)

DETRAZIONI PER INTERVENTI DI RECUPERO EDILIZIO

In sede di dichiarazione dei redditi è ammesso in detrazione dall’IRPEF lorda un importo pari al 50% delle spese sostenute nel 2016 per interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su parti comuni di edifici residenziali (condomìni) e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze.
La detrazione è riconosciuta nell’anno in cui le spese sono effettivamente sostenute, e pertanto anche se il pagamento delle spese è eseguito in un anno antecedente a quello in cui sono iniziati i lavori o successivo a quello in cui i lavori sono completati (criterio di cassa).
L’importo della detrazione spettante è calcolato su un ammontare massimo di spese di 96.000 euro, e deve essere ripartito in 10 rate annuali di pari importo.

LAVORI CONDOMINIALI

Il beneficio è riconosciuto anche in relazione alle spese sostenute per interventi su parti comuni del condominio.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio, la detrazione spetta in relazione alle spese sostenute per interventi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia.
A tal fine, per parti comuni si intendono quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dalla esistenza di una pluralità di proprietari. In particolare le parti comuni interessate dall’agevolazione sono:
– il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
– i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
– le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e, inoltre, le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
La particolare forma di comunione rappresentata dal condominio, non è soggetta a scioglimento, per cui il condòmino non può, rinunciando al diritto sulle cose comuni, sottrarsi al sostenimento delle spese per la loro conservazione. Di conseguenza rimane in ogni caso obbligato a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà.

LIMITE DI DETRAIBILITÀ

Per quanto riguarda il limite di detrazione, è stato chiarito che le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell’edificio, essendo oggetto di un’autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate in modo autonomo ai fini della individuazione del limite di spesa detraibile. Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati, dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori condominiali che lavori sul proprio appartamento la detrazione spetta nei limiti di spesa, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.
Nel caso di titolarità, da parte di un condòmino, di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell’unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi.

ADEMPIMENTI PER LA DETRAZIONE

Nei condomìni con un numero di condòmini superiore a 8 (otto) è previsto l’obbligo di nominare un amministratore condominiale, il quale provvede all’indicazione dei dati del fabbricato in dichiarazione e, nella generalità dei casi agli altri adempimenti relativi alla detrazione.
In particolare, rilascia una certificazione dalla quale risultino:
– le generalità ed il codice fiscale di chi rilascia la certificazione;
– gli elementi identificativi del condominio;
– l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento;
– la quota parte millesimale imputabile al condòmino.
Tale certificazione è rilasciata solo in caso di effettivo pagamento delle spese da parte del condòmino, il quale usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, in ragione dei millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili in base al regolamento condominiale.
Nel caso in cui la certificazione indichi i dati relativi ad un solo proprietario, mentre le spese per quel determinato alloggio sono state sostenute anche da altri, questi ultimi, qualora ricorrano tutte le altre condizioni che comportano il riconoscimento del diritto alla detrazione, possono fruirne a condizione che attestino sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota relativa alla spese, il loro effettivo sostenimento e la percentuale di ripartizione. Ciò vale anche quando la spesa è sostenuta dal familiare convivente o dal convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, che potrà portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali. Sul documento rilasciato dall’amministratore comprovante il pagamento della quota millesimale relativa alla spese in questione il convivente dovrà indicare i propri estremi anagrafici e l’attestazione dell’effettivo sostenimento delle spese.
L’amministratore deve, inoltre, conservare tutta la documentazione originale comprovante la sussistenza delle condizioni per fruire della detrazione (abilitazioni amministrative, delibera assembleare, comunicazione ASL di inizio lavori, fatture e ricevute delle spese, ricevute dei bonifici) al fine di esibirla a richiesta degli uffici.
I singoli condòmini devono limitarsi ad indicare, nell’apposito quadro della propria dichiarazione dei redditi, il codice fiscale del condominio, ed a conservare la documentazione rilasciata dall’amministratore del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.

CONDOMINI MINIMI

Nel caso di cd. “condominio minimo” costituito da un edificio composto da un numero non superiore a 8 (otto) condòmini, non ricorre l’obbligo di nomina dell’amministratore, per cui in assenza di quest’ultimo, per beneficiare della detrazione per i lavori eseguiti sulle parti comuni non è necessario acquisire il codice fiscale del condominio (a condizione che non vi sia pregiudizio al rispetto, da parte delle banche e di Poste italiane Spa, dell’obbligo di operare la prescritta ritenuta all’atto dell’accredito del pagamento).
In tale ipotesi, il singolo condòmino deve indicare, nell’apposito quadro della propria dichiarazione dei redditi, per la quota di spettanza, il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. Se ogni condòmino ha eseguito il bonifico per la propria quota di competenza dovrà riportare in dichiarazione il proprio codice fiscale.
Se ci si avvale dell’assistenza fiscale occorre, inoltre, esibire al CAF o intermediario abilitato, oltre alla documentazione ordinariamente richiesta per comprovare il diritto alla detrazione, una autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.
Naturalmente, in sede di controllo, il condòmino è tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.