La cessione agevolata di immobili ai soci da parte di una società immobiliare a valori di mercato sulla base di apposita perizia di stima, al fine di estinguere anticipatamente un prestito obbligazionario, realizzando un riequilibrio finanziario della società ed un ottimo rating bancario, è in linea con le finalità della norma agevolativa e non determina abuso di diritto o elusione fiscale. L’eventuale minusvalenza realizzata deve ritenersi deducibile ai fini IRES ed IRAP. (Agenzia delle Entrate – Risoluzione 27 luglio 2017, n. 101/E).
OPERAZIONE ESAMINATA
La società, che svolge attività immobiliare di locazione e/o vendita di immobili propri, nonché attività di holding attraverso la detenzione di partecipazioni di maggioranza nel capitale di società a responsabilità limitata che svolgono attività di ristorazione, cede alcuni immobili ai soci (dagli stessi già condotti in locazione).
Il prezzo di cessione degli immobili è determinato a valori di mercato, desunti da una apposita perizia di stima, ed è utilizzato per rimborsare anticipatamente buona parte di un prestito obbligazionario non convertibile.
Per effetto di una precedente rivalutazione effettuata sulla base di una specifica disposizione normativa, il valore fiscale degli immobili risulta superiore a quello di mercato, per cui dalla cessione si realizza una minusvalenza civilistica e fiscale.
Alla base dell’operazione, peraltro, vi sono valide ragioni economiche di carattere esclusivamente extrafiscale:
– l’obbligo della Società di rimborsare il prestito obbligazionario in scadenza e quindi la necessità di reperire le necessarie risorse finanziare;
– la continua e drastica riduzione dei tassi di interesse che ha reso per gli obbligazionisti non più conveniente il mantenimento in essere del prestito obbligazionario;
– la possibilità di ridurre, per effetto del rimborso del prestito obbligazionario, l’indebitamento della Società, migliorando notevolmente il rapporto tra Patrimonio Netto e Debiti, e di conseguenza generando un ottimo rating bancario.
DISCIPLINA AGEVOLATIVA
Il regime fiscale agevolato consente l’assegnazione e la cessione agevolata ai soci dei beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione e dei beni mobili iscritti in pubblici registri, nonché per la trasformazione in società semplici delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni.
In particolare, l’agevolazione si traduce nella facoltà della società di assegnare o cedere i beni ai soci mediante l’assolvimento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap pari all’8 per cento, ovvero al 10,5 per cento per le società considerate non operative o in perdita sistematica in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento dell’assegnazione.
Nella disciplina dell’assegnazione agevolata, tuttavia, vi rientrano i beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione.
Il cambiamento di destinazione d’uso anche se effettuato in prossimità della data di assegnazione per acquisire lo status di bene agevolabile è comunque ammessa, poiché costituisce scelta preordinata all’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore dalla quale origina un legittimo risparmio di imposta.
La ratio della disciplina agevolativa è quella di offrire l’opportunità – tramite l’assegnazione ai soci o anche la trasformazione in società semplice – di estromettere dal regime di impresa i beni immobili “diversi da quelli strumentali per destinazione”, a condizioni fiscali meno onerose di quelle ordinariamente previste, quegli immobili per i quali allo stato attuale non si presentano condizioni di impiego mediamente profittevoli.
DISCIPLINA DELL’ABUSO DI DIRITTO O ELUSIONE FISCALE
Un’operazione si considera abusiva, se si verificano i seguenti tre presupposti:
– la realizzazione di un vantaggio fiscale “indebito”, costituito da “benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario”;
– l’assenza di “sostanza economica” dell’operazione o delle operazioni poste in essere consistenti in “fatti, atti e contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali”;
– l’essenzialità del conseguimento di un “vantaggio fiscale”.
L’assenza di uno dei tre presupposti costitutivi dell’abuso determina un giudizio di assenza di abusività.
In ogni caso, non possono considerarsi abusive quelle operazioni che, pur presentando i tre elementi sopra indicati, sono giustificate da valide ragioni extrafiscali non marginali (anche di ordine organizzativo o gestionale che rispondono a finalità di miglioramento strutturale o funzionale dell’impresa o dell’attività professionale).
CHIARIMENTI DEL FISCO
Il quesito, posto con interpello, è finalizzato alla verifica della regolarità dell’operazione con riferimento alla disciplina dell’abuso di diritto, e alla conferma circa la deducibilità fiscale della minusvalenza realizzata.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’operazione non presenta profili di abuso del diritto, dal momento che non realizza un vantaggio fiscale indebito.
In particolare, l’operazione consistente nella cessione agevolata ai soci degli immobili, con conseguente deducibilità della minusvalenza realizzata e rimborso anticipato di parte di un prestito obbligazionario, deve ritenersi in linea con la ratio della disciplina agevolativa diretta ad offrire l’opportunità – tramite l’assegnazione/cessione a i soci o la trasformazione in società semplice – di estromettere dal regime di impresa, a condizioni fiscali meno onerose di quelle ordinariamente previste, quegli immobili per i quali allo stato attuale non si presentano condizioni di impiego mediamente profittevoli. Quindi, non è in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario.
Riguardo al trattamento fiscale della minusvalenza realizzata, l’Agenzia delle Entrate sottolinea che la stessa può essere dedotta ai fini IRES qualora determinata prendendo a riferimento un corrispettivo non inferiore rispetto al valore normale del bene.
In proposito, si ricorda che il valore normale è costituito dal prezzo o corrispettivo mediamente praticato per i beni e i servizi della stessa specie o similari, in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui i beni o servizi sono stati acquisiti o prestati, e, in mancanza, nel tempo e nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto possibile, ai listini o alle tariffe del soggetto che ha fornito i beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini delle camere di commercio e alle tariffe professionali, tenendo conto degli sconti d’uso.
Ai fini IRAP, invece, la minusvalenza è deducibile secondo l’importo rilevato in contabilità, sulla base del principio della presa diretta dal bilancio.
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