Immobili demoliti e ricostruiti: riconoscimento bonus riqualificazione energetica

Con la recente Risposta all’interpello n. 210/2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che anche in caso di demolizione e successiva ricostruzione dell’immobile che porti alla realizzazione di un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente è possibile beneficiare della detrazione per riqualificazione energetica di edifici esistenti

QUESITO

È possibile beneficiare della detrazione fiscale per risparmio energetico in caso di demolizione di un edificio residenziale unifamiliare esistente e successiva ricostruzione dello stesso, con una diversa sagoma rispetto al precedente, un volume inferiore e un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale inferiore a quello massimo prescritto dalla normativa?

PARERE DEL FISCO

In via preliminare, l’Agenzia delle Entrate osserva che ai fini della detrazione per riqualificazione energetica degli edifici esistenti si fa riferimento alle spese sostenute per interventi definiti di “ristrutturazione edilizia”, che determinano una riqualificazione dell’edificio in termini di risparmio energetico in termini di climatizzazione invernale e/o condizionamento estivo.
Sono definiti di “ristrutturazione edilizia” gli interventi volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Nell’ambito di tali interventi sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, nonché gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli architettonici e paesaggistici, tuttavia, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto a condizione che sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.
Gli interventi di trasformazione edilizia effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’edificio con sagoma e volumetria differenti rispetto a quelli preesistenti, rientrano tra gli interventi definiti “di nuova costruzione”. Ne consegue, sulla base delle considerazioni preliminari, che per tali interventi non sia applicabile il bonus riqualificazione energetica, in quanto interventi non rientranti tra quelli definiti di “ristrutturazione edilizia”.
In proposito, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici (C.S.L.P.) ha precisato, tuttavia, che per gli interventi di ristrutturazione edilizia non soggetti ai vincoli architettonici e paesaggistici, la volumetria dell’edificio preesistente costituisce attualmente l’unico parametro edilizio ed urbanistico che non può essere travalicato affinché l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri nella fattispecie della ristrutturazione edilizia. In quest’ottica, la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, per i quali la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente.
Secondo il C.S.L.P., dunque, gli interventi di demolizione e ricostruzione di un edificio, che non sfruttino l’intera volumetria preesistente, ma ne ricostruiscano soltanto una quota parte, devono ritenersi a pieno titolo nella fattispecie della ristrutturazione edilizia”.
Pertanto, precisa l’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui sia realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia prodotto un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, deve ritenersi applicabile la detrazione per riqualificazione energetica, sempreché siano pienamente rispettati i limiti di efficienza e trasmittanza energetica imposti dalla normativa in materia.
Con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli architettonici e paesaggistici, però, il beneficio può essere riconosciuto esclusivamente se è rispettato il requisito della “medesima sagoma dell’edificio preesistente”, poiché tale requisito è specificamente richiesto dalla norma per la qualificazione degli interventi come “ristrutturazione edilizia”.