Forniti chiarimenti sulle agevolazioni “prima casa” per immobile classificato come C2, in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso in abitazione (Agenzia delle entrate – Risposta 28 ottobre 2021, n. 753).
Nel caso di specie, il contribuente ha acquistato con atto di compravendita, nel 2019, congiuntamente ad un’altra persona, la piena proprietà di un complesso immobiliare costituito da una porzione di un più ampio fabbricato e parte di resede pertinenziale, censito al Catasto Fabbricati nella categoria C/2, oltre ad un cortile pertinenziale comune, censito al Catasto Terreni.
Tale complesso immobiliare è stato acquistato in corso di ristrutturazione finalizzata al cambio di destinazione d’uso in unità immobiliare residenziale abitativa, avente categoria diversa da A/1, A/8 e A/9 (S.C.I.A ).
Per mera omissione, nel suddetto atto di compravendita non è stata richiesta l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, e pertanto ha corrisposto l’imposta di registro nella misura ordinaria.
Con atto di compravendita del 2019, ha venduto la piena proprietà di un appartamento per civile abitazione e annesso posto auto pertinenziale, che aveva a sua volta acquistato con atto del 2017, usufruendo delle medesime agevolazioni.
Il contribuente chiede se sia possibile:
1) richiedere l’agevolazione “prima casa”per le unità immobiliari che alla data di acquisto risultavano classificate nella categoria catastale C/2, ma urbanisticamente in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione in civile abitazione in forza di legittimo titolo edilizio;
2) integrare l’atto di compravendita nel quale è stata omessa la richiesta delle agevolazioni “prima casa” mediante atto notarile pubblico o scrittura privata autenticata unilaterale, della sola parte acquirente, al fine di chiedere il rimborso della maggiore imposta corrisposta per il suddetto acquisto. Al riguardo, l’istante chiede se tale atto integrativo sia da assoggettare all’obbligo di registrazione e se sia esente dall’imposta di bollo;
3) fruire del credito d’imposta, in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di riacquisto che lo determina, nel caso in cui l’atto di riacquisto sia stato posto in essere entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni ” prima casa”, ma l’atto integrativo sia formato dopo un anno dalla suddetta alienazione.
In ordine al quesito concernente la possibilità di richiedere, mediante un atto integrativo, l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”in relazione all’acquisto del 2019 della piena proprietà di un complesso immobiliare censito al Catasto Fabbricati nella categoria catastale C/2, l’Agenzia ritiene che l’istante dovrà dimostrare la destinazione a propria abitazione principale dell’immobile riacquistato in comproprietà, oggetto del cambio di destinazione d’uso, entro un anno dalla registrazione dell’atto originario. Tale termine attualmente è sospeso, ai sensi dell’articolo 24 del decreto-legge n. 23 del 8 aprile 2020 e successive modifiche, dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2021.
In merito al quesito concernente la richiesta di fruire dell’agevolazione, per il suddetto acquisto, mediante un atto integrativo del precedente atto di compravendita, l’Agenzia ritiene che l’istante possa dichiarare con un atto integrativo del precedente atto di acquisto, di voler fruire delle agevolazioni in esame con riferimento al citato acquisto, a condizione che risultino integrate tutte le altre condizioni previste dalla legge.
Detto atto integrativo da redigersi nella stessa forma dell’atto oggetto di integrazione, dovrà essere registrato in termine fisso, con l’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa, ai sensi dell’articolo 11, comma 1, della Tariffa, Parte I, allegata al TUR, quale atto non avente ad oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. Tale atto andrà assoggettato ordinariamente all’imposta di bollo, non ravvisando l’ipotesi di esenzione prevista dall’articolo 5 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 642.
In relazione, infine, al quesito relativo al credito d’imposta per l’atto di acquisto del predetto complesso immobiliare, nella fattispecie in esame, tale credito d’imposta potrà essere riconosciuto solo in favore dell’istante, acquirente pro-quota indivisa dell’immobile destinato ad abitazione di categoria diversa da A/1, A/8, A/9, in quanto unico titolare dell’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”precedentemente alienata. Il credito d’imposta è un credito personale, esso, infatti, compete al contribuente che, al momento dell’acquisizione agevolata dell’immobile, abbia alienato da non oltre un anno la casa di abitazione da lui stesso acquistata con l’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro o dell’IVA.
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