L’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sulla cumulabilità tra la detrazione per interventi antisismici (Sisma Bonus) e la detrazione per l’acquisto di immobili ristrutturati, come indicato nella risposta pubblicata il 15 settembre (n. 242). Il caso in esame riguarda un contribuente che ha acquistato una unità immobiliare unifamiliare accatastata come F/3 (in corso di costruzione) da un’impresa di costruzioni.
L’immobile era soggetto a un permesso di costruzione per la ristrutturazione con demolizione e ricostruzione, ma al momento della vendita l’immobile si trovava in stato grezzo, con lavori strutturali ultimati e la documentazione finale del Sisma Bonus che attestava una riduzione del rischio sismico di due classi. Il venditore ha concordato di trasferire all’acquirente la detrazione del Sisma Bonus non utilizzata, come stabilito dall’articolo 16-bis, comma 8 del TUIR.
L’Istante ha quindi chiesto se oltre alla detrazione Sisma Bonus, potesse beneficiare anche della detrazione IRPEF prevista dall’articolo 16-bis, comma 3 del TUIR, calcolata sul 25% del 50% del prezzo di vendita. Questa detrazione si applica agli acquirenti di immobili situati in fabbricati ristrutturati da imprese che vendono entro 18 mesi dalla fine dei lavori. Per il 2024, la detrazione sarà del 50% su un importo pari al 25% del prezzo di vendita, fino a un massimo di 96.000 euro.
È importante notare che l’acquirente può fruire della detrazione anche se l’atto di acquisto avviene prima della conclusione dei lavori, ma la fruizione effettiva partirà solo dall’anno d’imposta in cui i lavori sono completati. Inoltre, l’agevolazione si applica anche agli immobili in categoria F/3, a condizione che siano derivati da un immobile preesistente e che, al termine dei lavori, rientrino in una categoria catastale residenziale.
La normativa sul Sisma Bonus prevede che per interventi in zone sismiche 1, 2 e 3 si ha diritto a una detrazione del 50% su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare, ripartibile in 10 anni. Qualora si ottenga una riduzione del rischio sismico di una o due classi, l’aliquota può salire al 70% o all’80%. Le imprese possono beneficiare del Sisma Bonus senza vincoli sulla classificazione dell’immobile.
Se l’immobile è venduto, la detrazione Sisma Bonus non utilizzata può essere trasferita all’acquirente persona fisica, come previsto dall’articolo 16-bis, comma 8 del TUIR, purché ci sia un accordo tra le parti.
Secondo la circolare n. 17/E/2023, nel caso di interventi antisismici combinati con altri interventi di recupero sullo stesso immobile, vige un limite di spesa unico e pari a 96.000 euro, quindi gli interventi antisismici non hanno un limite autonomo. Tuttavia, l’Agenzia riconosce che l’acquirente ha diritto alla detrazione sull’acquisto anche nel caso in cui il venditore abbia usufruito di altre detrazioni sullo stesso immobile.
In conclusione, l’Istante potrà fruire sia della detrazione Sisma Bonus che di quella sull’acquisto, a condizione che il limite di spesa complessivo sia rispettato, e la detrazione sull’acquisto sarà disponibile solo dall’anno d’imposta in cui i lavori sull’immobile saranno completati.
