L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti riguardo alle agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, con particolare attenzione alle tempistiche per il riacquisto di un’abitazione dopo la vendita di quella precedentemente acquistata con tali benefici. Questo chiarimento è stato reso alla luce di un caso specifico di un contribuente che ha venduto la sua prima casa, comprata con imposta di registro agevolata, per motivi di lavoro. In seguito, ha registrato un contratto preliminare per una nuova abitazione e ha chiesto se la registrazione di questo preliminare potesse “bloccare” il termine di 12 mesi per il riacquisto.
La normativa vigente stabilisce, tramite il comma 4 della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa del D.P.R. n. 131/1986, che chi vende una casa acquistata con agevolazioni fiscali prima di 5 anni deve pagare imposte ordinarie e una sovrattassa del 30%, a meno che non acquisti un nuovo immobile da adibire a residenza principale entro un anno dalla vendita. Tuttavia, secondo l’Agenzia, la stipula di un contratto preliminare non soddisfa il requisito di acquisto necessario per non perdere l’agevolazione, poiché questo contratto produce solo un effetto obbligatorio e non reale.
Pertanto, il solo contratto preliminare non consente di preservare il beneficio dell’imposta sul primo acquisto, comportando la necessità di versare una differenza di imposta entro il termine di un anno dalla vendita. Se il contribuente non può adempiere entro tale periodo, deve presentare un’apposita istanza per la riliquidazione dell’imposta, evitando sanzioni ma dovendo comunque pagare gli interessi sulla somma dovuta.
Rispetto alla Legge di bilancio 2025, che ha esteso il termine per ricomprare un immobile da uno a due anni nel caso di rivendita di un’abitazione già agevolata, l’Agenzia ha chiarito che questa modifica non si applica alla normativa riguardante il riacquisto di un immobile entro un anno dalla vendita. In questo contesto, l’Agenzia ha richiamato l’attenzione sul principio di non applicabilità analogica delle normative fiscali agevolative, il che implica che le agevolazioni devono essere interpretate rigorosamente.
In sintesi, affinché un contribuente mantenga il beneficio dell’imposta agevolata per l’acquisto della prima casa dopo la sua alienazione, è essenziale che proceda all’acquisto di un nuovo immobile entro un anno dalla vendita. Un contratto preliminare di acquisto non è sufficiente a garantire questo diritto e la recente modifica normativa dei termini non influisce sulla situazione del riacquisto previsto dalla normativa originale.
