Affitti brevi e partita IVA: il codice ATECO dipende dall’attività svolta (ATECO 2025)

Nella scelta del codice ATECO per gli affitti brevi, non è determinante la piattaforma utilizzata (come Airbnb o Booking), ma la natura dell’offerta: si tratta di una locazione, un servizio alloggiativo, una gestione per altri o un’intermediazione? Con l’introduzione del codice ATECO 2025, in vigore dal 1° aprile 2025, la distinzione tra attività immobiliari (divisione 68) e servizi di alloggio a breve termine (divisione 55) diventa più evidente. Dal punto di vista fiscale, le “locazioni brevi” disciplinate dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50/2017 sono contratti di durata massima di 30 giorni, svincolati da un’azienda, che includono solo servizi accessori come la biancheria da letto e la pulizia. Questi contratti prevedono un’imposta sostitutiva dell’IRPEF pari al 21% per la prima unità immobiliare e del 26% per la seconda. Dalla terza unità in poi, l’attività è considerata imprenditoriale. Se l’offerta comprende la gestione organizzata dell’ospitalità e dei servizi di accoglienza, il codice ATECO standard è il 55.20.42, previsto per le case o gli appartamenti vacanza (per i B&B, invece, il codice è il 55.20.41). Se l’attività prevede un affitto o una gestione immobiliare “ordinaria”, il riferimento è la divisione 68 (ad esempio lo 68.20.09). I property manager che fatturano una commissione al proprietario ricorrono al codice 68.32.01, mentre per la mera intermediazione il codice è il 55.40.00. Infine, sebbene l’introduzione del CIN dal 2025 permetta una maggiore tracciabilità, non ha un impatto sulla scelta del codice ATECO.