L’Agenzia delle entrate esamina il trattamento fiscale legato alla costituzione di diritti reali di godimento su fondi agricoli non edificabili, evidenziando la distinzione tra plusvalenze e redditi diversi (Agenzia delle entrate, risposta 25 febbraio 2026, n. 51). L’Istante, attivo nel settore agricolo secondo l’articolo 2135 del codice civile e utilizzando il regime catastale di cui all’articolo 32 del TUIR, afferma di essere proprietario da oltre cinque anni di vari terreni agricoli. Intende realizzare una cessione di diritti reali parziali su questi terreni, istituendo un diritto di superficie a favore di una società e cedendo al contempo il diritto di nuda proprietà al figlio, nell’ambito di una pianificazione successoria.
Con le modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2024, l’articolo 9, comma 5, del TUIR stabilisce che le norme relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche alla creazione o trasferimento di diritti reali di godimento. Inoltre, l’articolo 1, comma 1-bis, del D.L. n. 84/2025 ha fornito un’interpretrazione autentica dell’articolo 67, comma 1, del TUIR. Secondo questa disposizione, i corrispettivi provenienti dalla creazione di diritti reali di godimento si classificano in due modi: come redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. h) quando il disponente mantiene un diritto reale sul bene; oppure come plusvalenza (art. 67, comma 1, lett. b e b-bis) se il disponente si spoglia completamente di ogni diritto sul bene. Nel caso di terreni agricoli non edificabili, le plusvalenze sono imponibili solo se i beni sono stati acquistati da meno di cinque anni.
L’Agenzia chiarisce che, qualora dai contratti non rimanga alcun diritto reale all’Istante, l’operazione sarà considerata una cessione di proprietà. Poiché l’Istante intende costituire un diritto su terreni posseduti da oltre cinque anni, non realizzerà una plusvalenza imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR. In questo scenario, il corrispettivo derivato dalla creazione del diritto di superficie verrà trattato come reddito diverso in base alla lett. h) del medesimo articolo 67.
In sintesi, l’Agenzia delle entrate fornisce un chiarimento sul regime fiscale applicabile a operazioni di cessione di diritti reali su terreni agricoli non edificabili, sottolineando l’importanza della durata di possesso e del tipo di diritto mantenuto dal disponente per qualificare i ricavi come plusvalenze o redditi diversi. L’interpretazione delle norme fiscali risulta cruciale per i contribuenti interessati a tali operazioni, poiché influisce direttamente sull’imponibilità dei corrispettivi derivati dalle cessioni. Pertanto, per chi svolge attività agricola e intende pianificare il passaggio generazionale dei propri beni, è essenziale conoscere le implicazioni fiscali delle cessioni di diritti reali.
