L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sul trattamento fiscale delle plusvalenze derivanti dalla vendita di beni condominiali in edifici che hanno beneficiato di interventi di riqualificazione energetica, come il Superbonus. In particolare, si analizza il caso di un condominio che intende vendere l’ex alloggio del portiere (categoria A/3) dopo aver effettuato lavori di riqualificazione ai sensi del Superbonus 110% e bonus casa 50%.
Il principale interrogativo riguarda l’applicabilità della nuova normativa sulle plusvalenze prevista dall’articolo 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, introdotta dalla Legge di bilancio 2024. Questa legge stabilisce che le esclusioni dalla tassazione delle plusvalenze debbano essere verificate per ogni singolo condòmino in relazione all’unità principale di cui è proprietario. La normativa chiarisce che la titolarità dell’alloggio del portiere è accessoria rispetto all’unità principale de proprietà del condomino, quindi il trattamento fiscale applicabile è lo stesso dell’unità principale.
Se un condòmino ha acquisito l’unità principale tramite successione o l’ha utilizzata come abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante, la plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile condominiale non è soggetta a tassazione. Per i condòmini che non rientrano nelle cause di esclusione, la plusvalenza è calcolata come la differenza tra i corrispettivi ricevuti nel periodo e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene venduto, incrementato da eventuali altri costi nell’impianto.
Se non è possibile determinare il prezzo specifico di acquisto dell’alloggio, in quanto incluso nel prezzo unitario dell’intera proprietà, l’Agenzia suggerisce di avvalersi di una perizia giurata redatta da un professionista abilitato. Questo valore potrà essere rivalutato in base all’andamento dell’indice dei prezzi al consumo, ma solo per immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni.
Riguardo ai costi deducibili, per i condòmini che hanno optato per lo sconto in fattura o la cessione del credito, esistono regole diverse a seconda del tempo trascorso dalla conclusione dei lavori. Se sono trascorsi meno di cinque anni dalla fine dei lavori, non si considerano le spese relative agli interventi agevolati per la fiscalità. Se invece sono passati più di cinque anni, si potrà tenere conto del 50% di tali spese.
In conclusione, le direttive fornite dall’Agenzia delle Entrate chiariscono le modalità di tassazione delle plusvalenze per i beni condominiali oggetto di riqualificazione energetica, indicando specifiche distinzioni in base alla posizione di ciascun condòmino e alle condizioni di acquisizione degli immobili.
