A partire dal 2026, per determinare se i contratti di locazione breve sono considerati non imprenditoriali, non saranno più conteggiate le singole camere, ma le unità immobiliari, ovvero gli appartamenti, destinati a locazione breve durante l’anno fiscale. Si fa riferimento all’articolo 4 del Decreto Legislativo 50/2017, che tratta dei contratti di affitto di immobili residenziali della durata massima di 30 giorni, stipulati da singoli individui non in veste di imprenditori, anche attraverso piattaforme online, con servizi accessori standardizzati, come fornitura di biancheria, pulizia dell’immobile, e fornitura di utenze o connessione wi-fi legate all’immobile.
Il tetto massimo al numero di appartamenti che possono essere affittati deriva dall’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020: fino al 2025 era permesso affittare fino a quattro appartamenti; la legge 199/2025 abbassa questo limite a due. A partire dal terzo appartamento affittato si presuppone l’esercizio di un’attività di impresa.
Infine, i Bed and Breakfast sono considerati strutture di ricettività extra-alberghiera e, come tali, non rientrano nel conteggio delle unità immobiliari affittate.
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