Con la recente Ordinanza n. 2650 del 30 gennaio 2019, i giudici della Corte Suprema hanno affermato che la plusvalenza realizzata dalla cessione di terreni a destinazione di verde agricolo secondo il piano urbanistico vigente al momento della cessione è esente da tassazione, anche se la compravendita è preordinata alla futura edificabilità dell’area.
IL CASO
L’Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di terreni destinati a verde agricolo, in considerazione della loro futura edificabilità, già preventivata dall’Amministrazione comunale acquirente, secondo la programmata variazione del piano urbanistico che li avrebbe inclusi nella zona residenziale destinata all’edilizia abitativa agevolata.
Secondo l’Ufficio, anche se al momento della cessione i terreni avevano destinazione di verde agricolo (che determina una plusvalenza esente), di fatto presentavano già una potenzialità edificatoria (confermata peraltro dal prezzo di cessione), in quanto l’ente comunale aveva deliberato l’acquisto sulla base di una procedura disciplinata con legge provinciale, che consente di accedere ad un finanziamento provinciale, previo parere vincolante di apposita commissione, per l’acquisto di aree “suscettibili” di essere destinate all’edificazione previo cambiamento di destinazione urbanistica. In altri termini, secondo l’ufficio, con l’acquisizione da parte del comune del parere favorevole della commissione all’acquisto, doveva ritenersi avviato l’iter finalizzato alla modifica della destinazione urbanistica dei terreni oggetto di compravendita, essendo l’approvazione una conseguenza “scontata” e vincolata.
I giudici tributari, hanno accolto il ricorso del contribuente, e annullato l’avviso di accertamento, rilevando che, sebbene il prezzo della compravendita fosse obiettivamente correlato alla futura edificabilità dei terreni, ciò non giustificava la qualificazione di una plusvalenza tassabile, atteso che la normativa fiscale collega quest’ultima esclusivamente alla destinazione del terreno prevista dal piano urbanistico vigente alla data della cessione. In tal senso, l’attività preliminare compiuta dal Comune per accede al finanziamento per l’acquisto dei terreni, non può ritenersi qualificabile come avvio del procedimento di modificazione del piano urbanistico, che si fonda su appositi atti di governo degli organi comunali (delibera del Consiglio comunale e approvazione della Giunta comunale).
DECISIONE DELLA CASSAZIONE
Secondo la normativa fiscale, in caso di cessione a titolo oneroso di terreni, si realizza una plusvalenza tassabile ai fini IRPEF, qualora i terreni ceduti risultano suscettibili di utilizzazione edificatoria. A tal fine, l’edificabilità dell’area va stabilita facendo riferimento alle previsioni del piano urbanistico vigente al momento della cessione, indipendentemente dalla conclusione del procedimento.
Confermando la decisione dei giudici tributari, la Corte di Cassazione ha affermato che la normativa fiscale assoggetta a tassazione la plusvalenza realizzata a seguito di cessione di terreno sul quale lo strumento urbanistico comunale “vigente” consenta, a qualunque titolo e per qualunque scopo, di edificare; pertanto, un’aspettativa, anche giuridica, corrispondente ad un acquisto preordinato alla futura edificabilità, non può ritenersi equivalente ad un atto formale di adozione di uno strumento urbanistico, perfino meramente attuativo.
In conclusione deve escludersi la tassabilità della plusvalenza realizzata dalla vendita di terreni che, al momento della cessione il piano urbanistico destina a “verde agricolo”, e solo successivamente sono stati destinati all’edilizia abitativa residenziale con l’adozione di una variante al piano urbanistico, anche se il prezzo della cessione risulta determinato in considerazione della futura edificabilità, poiché non rispondono alla condizione normativa: “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”.
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