Con la Circolare esplicativa n. 8/E del 2019, l’Agenzia delle Entrate fornisce i primi chiarimenti, tra l’altro, sulle condizioni e le modalità di applicazione della “cedolare secca sugli affitti” ai contratti di locazione di immobili ad uso commerciale stipulati nel 2019.
Tra le misure introdotte dalla Legge di Bilancio 2019 è prevista l’estensione del regime opzionale della cedolare secca sugli affitti, già applicato agli immobili destinati all’uso abitativo, ai canoni di locazione derivanti dai nuovi contratti stipulati nell’anno 2019 dalle persone fisiche, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale.
Il regime della cedolare secca costituisce un sistema di tassazione, alternativo a quello ordinario, che, per il periodo di durata dell’opzione, prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 21 per cento, escludendo invece l’applicazione:
– dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali, sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
– dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute sul contratto di locazione, nonché sulle risoluzioni e sulle proroghe.
SOGGETTI INTERESSATI
La Circolare chiarisce che l’opzione per la cedolare secca è riservata alle persone fisiche che concedono in locazione gli immobili ad uso commerciale al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.
CONTRATTI NUOVI
Possono beneficiare della cedolare secca soltanto i “nuovi” contratti di locazione stipulati nell’anno 2019.
Al fine di evitare operazioni speculative, attraverso la risoluzione anticipata di contratti già in essere e la stipula di nuovi contratti con la cedolare secca, è prevista espressamente l’esclusione del regime opzionale per i contratti conclusi nell’anno 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere tra i medesimi soggetti un contratto di locazione per lo stesso immobile, poi interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
IMMOBILI AGEVOLABILI
Sotto il profilo oggettivo, la disposizione interessa i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale, classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe).
La Circolare chiarisce che l’opzione interessa anche le pertinenze, se locate congiuntamente all’immobile ad uso commerciale. Si tratta, in particolare, degli immobili classificati nelle categorie catastali:
– C/2 (Magazzini e locali di deposito);
– C/6 (Stalle, scuderie e rimesse);
– C/7 (Tettoie chiuse e aperte).
In ogni caso, per usufruire del regime opzionale, l’unità immobiliare commerciale oggetto della locazione deve avere una superficie complessiva, al netto delle pertinenze, non superiore a 600 mq.
MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL’OPZIONE
L’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Entro lo stesso termine è possibile revocare l’opzione per il regime della cedolare.
L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:
– utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
– presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.
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