L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta riguardo la tassazione relativa alla vendita simultanea di usufrutto e nuda proprietà di un immobile a due diversi acquirenti (risposta del 14 maggio 2025, n. 133). Gli interessati, in regime di separazione legale e comproprietari di un appartamento, intendono vendere separatamente l’usufrutto e la nuda proprietà a due acquirenti differenti. Il dubbio posto è se considerare questa operazione come un’unica cessione soggetta all’articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR, oppure se i due trasferimenti debbano essere trattati separatamente, applicando la lett. h) per l’usufrutto e la lett. b) per la nuda proprietà.
L’Agenzia analizza la questione alla luce delle normative fiscali, in particolare in relazione alle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2024. L’articolo 9, comma 5 del TUIR afferma che le regole sulle cessioni onerose si applicano anche ai trasferimenti di diritti reali, salvo eccezioni. L’articolo 67, comma 1, classifica i “redditi diversi”, dove la lett. b) comprende le plusvalenze da vendita di beni immobili entro cinque anni dall’acquisto e la lett. h) riguarda i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dall’istituzione di altri diritti reali.
L’Agenzia chiarisce che l’equiparazione tra diritti di proprietà e diritti di godimento vale solo per le cessioni di diritti reali e non per la loro costituzione. Pertanto, le plusvalenze sono tassate solo per le cessioni successive alla creazione dei diritti reali, mentre i redditi derivanti dalla loro creazione sono imponibili per l’importo intero ricevuto.
Il caso specifico analizzato presenta la peculiarità di avere due negozi distinti: la costituzione di un usufrutto e la cessazione della nuda proprietà a un terzo diverso dall’usufruttuario. L’Agenzia sottolinea che la creazione di un diritto di usufrutto è possibile solo se il venditore possiede già la piena proprietà, quindi prima si istituisce l’usufrutto, che è un diritto “nuovo”, seguito dal trasferimento oneroso della nuda proprietà, che è un diritto “preesistente”. A sostegno di questa lettura, l’Agenzia fa riferimento a due ordinanze della Corte di Cassazione.
In base alle normative e ai principi esposti, l’Agenzia conclude che i due negozi, essendo autonomi dal punto di vista civile, sono anche soggetti a disciplina fiscale distinta. Così, nel caso in questione:
1. Il corrispettivo derivante dalla costituzione onerosa dell’usufrutto rappresenta un reddito diverso secondo l’articolo 67, comma 1, lett. h) del TUIR, calcolato secondo le modalità indicate nell’articolo 71, comma 2.
2. La plusvalenza derivante dalla vendita della nuda proprietà è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. b) del TUIR, seguendo i criteri stabiliti nell’articolo 68, se la vendita avviene entro cinque anni dalla data di acquisto.
In sintesi, l’agenzia conferma l’applicazione di una tassazione separata per entrambe le transazioni, garantendo così correttezza e chiarezza nel trattamento fiscale.
