L’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti riguardo al trasferimento mortis causa di un immobile, in cui sono stati effettuati interventi di recupero edilizio, a un erede che ne acquisisce la detenzione solo dopo l’apertura della successione (principio di diritto 2 ottobre 2025, n. 7). In base all’articolo 16-bis del TUIR, i contribuenti possono beneficiare di una detrazione IRPEF del 36%, che può arrivare al 50% in alcune circostanze, per le spese di recupero del patrimonio edilizio. Questa detrazione è ripartita in 10 rate annuali.
Il comma 8 dello stesso articolo regola il trasferimento della detrazione in caso di cambio di proprietà, specificando che, in caso di decesso, il beneficio fiscale spetta esclusivamente all’erede che mantiene la detenzione materiale e diretta del bene. La questione cruciale riguarda il momento in cui l’erede deve detenere l’immobile per poter usufruire delle rate residue della detrazione. Le norme stabiliscono che non è necessario che la detenzione sussista nell’anno di apertura della successione; tuttavia, la circolare n. 17/E/2023 richiede la detenzione per ogni anno in cui si beneficia della detrazione.
Affinché l’erede possa accedere alle rate residue, deve detenere l’immobile per l’intero periodo d’imposta. Se l’immobile è locato o concesso in comodato per parte dell’anno, l’erede non potrà usufruire della detrazione per quell’anno. Se al momento dell’apertura della successione nessun erede detiene l’immobile (ad esempio, a causa di un contratto di locazione), la quota di detrazione per l’anno del decesso non è utilizzabile. Tuttavia, se in seguito un erede acquisisce la detenzione dell’immobile (ad esempio, alla scadenza del contratto di locazione), potrà sfruttare le eventuali rate residue.
Per beneficiare delle rate residue, l’erede deve mantenere la detenzione materiale e diretta dell’immobile ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre del periodo d’imposta. Nel caso in cui la detenzione venga acquisita durante l’anno, il diritto alla detrazione per le quote residue scatta solo per i periodi d’imposta successivi. Solo l’erede (o il gruppo di eredi) che detiene materialmente e direttamente il bene per l’intero anno ha diritto alla detrazione. Se il numero di eredi che soddisfano questa condizione varia da un anno all’altro, la detrazione deve essere ripartita tra di loro in base alle specifiche circostanze annuali.
Queste disposizioni si applicano anche ad altri bonus fiscali, come il Bonus verde per le sistemazioni a verde di aree scoperte private, l’Ecobonus per la riqualificazione energetica e il Superbonus per interventi di efficienza energetica, antisismici e ulteriori interventi specifici, poiché presentano norme analoghe a quelle del TUIR. In sostanza, la normativa favorisce il mantenimento della detenzione materiale e diretta dell’immobile come condizione per il godimento delle detrazioni fiscali successive al decesso del proprietario originario.
