Per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, ci si deve riferire alla nozione normativa di superficie utile complessiva, ossia a quella che residua una volta detratta dall’estensione globale, la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina. (CORTE DI CASSAZIONE – Sez. trib. – Ordinanza 13 novembre 2018, n. 29154).
L’Agenzia delle entrate (anche quale incorporante l’Agenzia del territorio) propone con più motivi ricorso per la cassazione della sentenza, con la quale la Ctr Toscana, in rigetto degli appelli riuniti proposti dalle due agenzie fiscali, ha ritenuto illegittimi: l’avviso di liquidazione ed irrogazione di sanzioni emesso dall’Agenzia delle entrate in revoca dell’agevolazione “prima casa” (Iva 4 %) fruita dal contribuente in occasione dell’acquisto di un fabbricato di civile abitazione; l’avviso di accertamento catastale con modificazione di classamento e di rendita notificato dall’agenzia del territorio a seguito del medesimo accertamento di cui sopra (con passaggio dalla categoria A7, classe 2, vani 9,00, RC 1.533,88, alla categoria A7, classe 3, vani 15,50, RC 3.081,96).
La commissione tributaria regionale, in particolare, ha rilevato che: contrariamente a quanto sostenuto dalle due agenzie fiscali, i locali “sottotetto” e “seminterrato” non dovevano essere conteggiati né ai fini della superficie utile per classificare l’immobile come di lusso, né ai fini del numero dei vani utili per la classificazione catastale e relativa attribuzione di rendita; ciò perché tali vani non risultavano abitabili, in quanto di altezza inferiore a quella minima (mt.2,70) prescritta, a tal fine, dal regolamento urbanistico comunale; quanto al livello di finitura “al civile” dei locali, l’ufficio non ne aveva dimostrato la sussistenza già al momento della stipula del contratto di compravendita.
Resistono con controricorso i contribuenti.
Secondo il costante indirizzo della Cassazione, in tema di benefici fiscali per l’acquisto della prima casa, per stabilire se un’abitazione sia di lusso e, quindi, sia esclusa dall’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, ci si deve riferire alla nozione normativa di superficie utile complessiva, ossia a quella che residua una volta detratta dall’estensione globale, la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina, verificando la potenziale ed astratta utilizzabilità dei locali alla luce di parametri oggettivi e tendenzialmente stabili nel tempo, quali l’areazione, la presenza di finestre, di luci e il collegamento al resto dell’abitazione mediante scale interne o ascensori; a prescindere dall’abitabilità da un punto di vista urbanistico, dalle finiture di tali locali, dal loro concreto uso, nonché dal nome utilizzato per indicarli (soffitta, sottotetto, mansarda, lavatoio etc.; oppure cantina, seminterrato, taverna, ripostiglio etc.).
Ne segue, sotto questo profilo, a cassazione con rinvio della sentenza impugnata, affinchè il giudice di merito riconsideri la fattispecie alla luce del su riportato indirizzo, così da verificare l’effettiva incidenza dei locali in questione (anche) sulla qualificazione del fabbricato compravenduto come di lusso e sulla conseguente spettanza dell’agevolazione prima casa.
Vale da ultimo ancora osservare come, contrariamente a quanto sostenuto dai controricorrenti, non sussista nella specie un giudicato interno preclusivo di tale riconsiderazione nel merito. Atteso che, sulla base della normativa richiamata, la sussistenza dello stato di finitura al momento dell’atto di trasferimento non esplica effetto dirimente né ai fini dell’attribuzione della nuova rendita catastale (riferita al momento dell’accertamento), né ai fini della classificazione come di lusso del fabbricato (potendo i locali in questione risultare effettivamente utilizzabili, al momento del trasferimento, pur in assenza di completa finitura).
In conclusione, la Corte accoglie in parte il ricorso; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese, alla commissione tributaria regionale della Toscana in diversa composizione.
