L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti riguardanti l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa”, in particolare per quanto riguarda il termine di due anni entro cui è necessario vendere un immobile pre-posseduto e il relativo credito d’imposta (risposta del 30 luglio 2025, n. 197).
Un contribuente ha acquistato una nuova “prima casa” nel novembre 2024, beneficiando delle agevolazioni previste dalla normativa. Al momento dell’acquisto, era già proprietario di un immobile agevolato nello stesso Comune e si era impegnato a vendere quest’ultimo entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione. Tuttavia, una modifica legislativa (articolo 1, comma 116, della Legge di bilancio 2025) ha esteso questo termine a due anni.
Il contribuente ha posto diverse domande all’Agenzia:
1. Se la nuova normativa, che estende il termine per vendere l’immobile pre-posseduto a due anni, fosse applicabile anche nel suo caso, poiché al 31 dicembre 2024 il termine di un anno non era ancora scaduto.
2. Se potesse beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto della nuova “prima casa” anche nel caso in cui la vendita dell’immobile pre-posseduto fosse realizzata entro i nuovi due anni.
3. Cosa fare in caso di risposta affermativa al primo quesito e negativa al secondo, considerando la possibilità di revocare la dichiarazione di intenti versando l’imposta dovuta con interessi, senza sanzioni.
L’Agenzia ha riassunto la normativa vigente, che prevede un’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro, purché l’acquirente non possieda altre abitazioni già acquistate con agevolazioni. Il comma 4-bis, modificato dalla Legge di bilancio 2025, consente l’agevolazione anche a chi già possiede un’immobile agevolato, a patto che venga venduto entro due anni dal nuovo acquisto.
L’Agenzia ha chiarito che l’estensione del termine è applicabile a tutti i casi in cui, al 31 dicembre 2024, il termine di un anno fosse ancora pendente, non solo per atti stipulati dal 1° gennaio 2025. Tuttavia, il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”, disciplinato dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998, prevede che la nuova casa sia acquistata entro un anno dalla vendita della precedente. Nonostante ciò, l’Agenzia ha già riconosciuto la possibilità di applicare il credito anche in situazioni in cui l’acquisto della nuova abitazione avvenga prima della vendita dell’immobile pre-posseduto, secondo una riforma precedente.
Questa interpretazione sostiene l’idea di favorire la sostituzione delle “prime case” e di offrire più flessibilità nella vendita degli immobili pre-possessi. Inoltre, la modifica legislativa mira a incentivare il mercato immobiliare e facilitare il cambio della prima casa. Perciò, il nuovo termine di due anni per la vendita non pregiudica il diritto al credito d’imposta, che sarà concesso temporaneamente, a condizione che l’immobile pre-posseduto venga venduto entro i due anni previsti. Se non venduto entro tale termine, l’acquirente perderà l’agevolazione per il nuovo acquisto e il diritto al credito d’imposta.
