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La risposta n. 145 del 13 maggio 2026 dell’Agenzia delle entrate analizza l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” in sede di successione per un unico fabbricato abitativo con pertinenze, catastalmente suddiviso in due particelle non riunibili poiché insistenti su comuni diversi.
Gli Istanti, in qualità di eredi del de cuius, espongono che l’immobile pervenuto loro per successione ereditaria, pur essendo costituito da un’unica unità abitativa e da due garage pertinenziali, risulta catastalmente suddiviso in due particelle edilizie ricadenti in due distinti comuni catastali. Due degli Istanti hanno la propria residenza e dimora abituale nella suddetta abitazione. In fase di predisposizione della dichiarazione di successione, il notaio incaricato ha tuttavia evidenziato che l’ubicazione del fabbricato su due particelle appartenenti a diversi comuni catastali comporterebbe l’applicabilità dell’agevolazione “prima casa” soltanto su una delle due particelle edilizie, assoggettando la seconda a imposta di successione, ipotecaria e catastale con il regime fiscale previsto per le seconde case, determinando un significativo aggravio fiscale.
A fronte dell’impossibilità di procedere all’accorpamento catastale confermata dal Catasto territorialmente competente in quanto le particelle si trovano in comuni diversi, gli Istanti chiedono se sia possibile indicare nella dichiarazione di successione l’unica unità abitativa con una rendita catastale determinata come somma delle rendite risultanti dai due certificati catastali, usufruendo così del beneficio sull’intero fabbricato.
Al riguardo l’Agenzia evidenzia che, ai sensi della normativa vigente, non è possibile procedere alla fusione catastale di particelle che ricadono in due distinti comuni. Tuttavia, richiamando la risposta a interpello n. 155/2023, l’Amministrazione finanziaria ribadisce che l’agevolazione “prima casa” è applicabile anche quando l’unità abitativa è formalmente costituita da due distinte particelle catastali non riunibili, a condizione che le stesse siano “unite di fatto ai fini fiscali” in quanto prive di “autonomia funzionale e reddituale”. Tale situazione deve risultare evidenziata negli archivi catastali mediante l’annotazione di “unione di fatto” (ai sensi della circolare n. 27/E/2016), che richiede la presentazione di due distinte dichiarazioni di variazione in Catasto.
Pertanto, l’Agenzia ritiene che sia possibile richiedere l’agevolazione “prima casa” per l’intero immobile e per una sola delle due pertinenze di categoria C/6 cadute in successione, a condizione che vengano effettuati gli adempimenti catastali per procedere all’unione di fatto ai fini fiscali e che sussistano tutti i requisiti di legge.
Per assolvere all’adempimento dichiarativo superando i limiti tecnici della procedura telematica, l’Agenzia specifica che gli Istanti possono presentare la dichiarazione di successione in forma cartacea, utilizzando il “Mod.4”, entro dodici mesi dall’apertura della successione presso l’ufficio competente. Il “Mod.4” consente infatti di:
– indicare tutte le particelle catastali relative agli immobili in questione compresi nell’attivo ereditario;- acquisire i due immobili ubicati in comuni diversi contrassegnando per entrambi il tipo immobile “prima casa”;- inserire la lettera “P” (nel campo agevolazione della quota di devoluzione) solo su uno dei due cespiti, procedendo poi a compilare la nota di trascrizione per ciascun immobile con i propri dati catastali.
Infine, gli eredi dovranno presentare la richiesta di voltura degli immobili presso i competenti uffici provinciali-Territorio entro 30 giorni dalla registrazione della dichiarazione di successione. in Italian
