Con la Risposta a interpello n. 364 del 2019, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che non è ammessa l’opzione per il cd. “regime della cedolare secca” per i contratti di locazione di negozi (cat. C/1), in caso di subentro di un nuovo conduttore nel 2019, in conseguenza dell’affitto d’azienda da parte del conduttore originario. In tal caso si considera contratto preesistente tra le parti, configurando la specifica condizione ostativa prevista dalla norma
Con riferimento ai canoni derivanti dalla stipula dei contratti di locazione, sottoscritti nel 2019, aventi ad oggetto immobili destinati all’uso commerciale classificati nella categoria catastale C/1 (Negozi e botteghe) di superficie non superiore a 600 mq e relative pertinenze (locate congiuntamente alle unità immobiliari C/1) è riconosciuta la possibilità di optare per il cd. “regime della cedolare secca sugli affitti”.
Al fine di evitare l’utilizzo speculativo della disposizione, tuttavia, la norma stabilisce che il regime della cedolare secca non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. L’introduzione di tale condizione ostativa, ovviamente, risponde all’esigenza di evitare risoluzioni anticipate di contratti in essere per poi stipularne uno nuovo decorrente dal 1° gennaio 2019, al solo scopo di poter fruire del regime della cedolare secca.
Secondo l’Agenzia delle Entrate tale condizione ostativa si configura anche nell’ipotesi di subentro ex lege nel contratto di locazione a seguito di affitto d’azienda.
In particolare deve ritenersi esclusa la possibilità di optare per la cedolare secca, con riferimento al negozio (di superficie inferiore a 600 mq) detenuto in locazione alla data del 15 ottobbre 2018 da una società in accomandita semplice sulla base di un contratto con scadenza nel 2020, a cui è subentrata, in ragione dell’affitto d’azienda nel 2019, una S.r.l. unipersonale il cui unico socio e amministratore corrisponde al socio accomandatario della S.a.s..
Secondo l’Agenzia delle Entrate in tal caso la circostanza che la nuova società srl unipersonale è subentrata nel contratto di locazione già in essere non può ritenersi assimilabile alla stipula di un nuovo rapporto di locazione.
Ciò in quanto la cessione del contratto di locazione, contestuale alla cessione dell’azienda, è qualificabile come cessione “ex lege” del medesimo contratto di locazione.
Nei casi di subentro “ex lege”, con la modifica delle parti del contratto riconducibile ad eventi estranei alla volontà negoziale, la successione nella posizione del locatore o del conduttore va comunicata all’Agenzia delle Entrate senza il pagamento d alcuna imposta.
In altri termini, l’originario contratto di locazione continua a svolgere i suoi effetti anche in relazione al nuovo conduttore, senza necessità della risoluzione del contratto e della stipula di un nuovo contratto di locazione.
Altrettanto non si ritengono sufficienti ad integrare novazione del contratto di locazione, la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, perché rappresentano modifiche accessorie.
In conclusione, nell’ipotesi di subentro conseguente alla cessione del contratto di locazione nell’ambito della cessione o dell’affitto d’azienda si configura la condizione di contratto preesistente che preclude la possibilità di applicare la cedolare secca.
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