Quando un immobile soggetto a benefici del Superbonus viene ceduto a titolo oneroso entro dieci anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza generata è generalmente soggetta a tassazione. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni, come nel caso in cui l’immobile sia stato ricevuto per successione o sia stato utilizzato come abitazione principale per un certo periodo. Queste norme sono delineate nella Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 30 ottobre 2025, n. 62/E.
Un individuo, che nel 2012 ha ricevuto in donazione un’unità immobiliare dalla madre (proprietaria tramite successione), ha usufruito della detrazione del Superbonus per interventi edilizi terminati nel dicembre 2024. Specifica che l’immobile non è stato utilizzato come abitazione principale e intende venderlo. Chiede se questo porterà a una plusvalenza tassabile.
La legge di bilancio 2024 introduce nuove norme sulle plusvalenze immobiliari imponibili, in particolare riguardo a immobili che hanno beneficiato di interventi di ristrutturazione sotto il Superbonus. L’articolo 67 del TUIR specifica che le plusvalenze da cessioni di immobili con lavori agevolati conclusi negli ultimi dieci anni sono tassabili, a meno che non siano stati acquisiti per successione o utilizzati come abitazione principale.
Il successivo articolo 68 del TUIR chiarisce come calcolare la plusvalenza, definita come la differenza tra i ricavi ottenuti dalla vendita e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile, inclusa ogni altra spesa legata all’immobile. È importante notare che, per gli immobili ricevuti per donazione, il costo viene considerato quello sostenuto dal donante. Nel caso di immobili oggetto di interventi di ristrutturazione, se questi sono stati completati non più di cinque anni prima della vendita e il beneficiario ha goduto di un incentivo del 110%, le spese relative a questi interventi non sono contabilizzate. Se gli interventi sono stati completati più di cinque anni prima, si riconosce solo il 50% delle spese.
Nella situazione presentata dall’Istante, la norma di esclusione dalla tassazione non si applica, poiché non ha ricevuto l’immobile per successione, ma per donazione, e non è stato utilizzato come abitazione principale. Di conseguenza, se cede l’immobile prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori agevolati dal Superbonus, dovrà dichiarare e tassare la plusvalenza ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lett. bbis del TUIR, e calcolarla secondo le indicazioni dell’articolo 68.
In sintesi, nel caso in cui un immobile ricevuto per donazione e non utilizzato come residenza principale venga ceduto prima di dieci anni dalla fine dei lavori di ristrutturazione incentivati, la plusvalenza realizzata sarà soggetta a tassazione, senza possibilità di esclusione da tale imposizione.
