L’Agenzia delle entrate ha analizzato il trattamento IVA per la vendita di case prefabbricate modulari “chiavi in mano” da parte di un’azienda dell’UE a privati italiani, fornendo chiarimenti su vari aspetti normativi in merito alle aliquote IVA, le registrazioni e le conseguenze di dichiarazioni false da parte dei clienti (Risposta del 4 dicembre 2025, n. 304).
L’azienda in questione è un soggetto passivo IVA registrato in un altro Stato membro dell’UE e aderisce al regime One Stop Shop (OSS). Essa produce case modulari prefabbricate destinate a residenti italiani privati, i quali richiedono l’applicazione di aliquote IVA agevolate del 4% e del 10%. Le case modulari sono dettagliatamente descritte come prodotti finiti, completi di impianti elettrici, idrici e fognari, rendendole pronte per l’uso. La richiesta principale dell’azienda riguarda la possibilità di applicare le aliquote ridotte, la registrazione delle fatture e le conseguenze in caso di attestazioni false.
L’Agenzia ha confermato che le aliquote IVA agevolate possono applicarsi solo se l’operazione riguarda un bene completo e idoneo all’uso abitativo, come nel caso di una casa costruita tramite appalto. Non è quindi possibile applicare tali aliquote a un semplice acquisto di componenti individuali. Considerando le caratteristiche delle case vendute dall’azienda, esse sono ritenute beni immobili ai sensi della normativa europea, poiché non possono essere facilmente smontate o rimosse, rappresentando dimore permanenti.
L’intenzione del cliente di utilizzare la casa come abitazione permanente è un elemento centrale per l’applicazione dell’aliquota IVA al 4%, prevista per le prime case. Le operazioni necessarie per l’installazione richiedono attrezzature pesanti e personale qualificato, ulteriormente attestando la natura immobile di questi beni. Pertanto, la loro cessione è soggetta all’esenzione IVA stabilita dal Decreto IVA, a meno che l’azienda non venga considerata un’impresa costruttrice, nel qual caso potrebbe applicare le aliquote ridotte.
Tuttavia, poiché si tratta di beni immobili, l’azienda non ha accesso al regime OSS, che si applica soltanto alle vendite di beni mobili. Gli adempimenti IVA devono quindi essere espletati tramite identificazione diretta o nominando un rappresentante fiscale in Italia.
Riguardo a eventuali dichiarazioni false da parte degli acquirenti, l’Agenzia avverte che saranno attivate sanzioni amministrative. Se un acquirente fornisce una dichiarazione mendace, l’Agenzia recupererà l’importo dell’imposta dovuta in base all’aliquota standard e applicherà una sanzione del 30% sulla differenza. Tuttavia, l’azienda non subirà sanzioni nel caso in cui venga accertata la buona fede nell’applicazione delle aliquote.
In conclusione, l’Agenzia delle entrate ha fornito una guida precisa sull’applicazione dell’IVA per le case modulari, evidenziando l’importanza della registrazione e della veridicità delle dichiarazioni da parte dei clienti per evitare problematiche fiscali.
